Abruzzo Daily

Una nuova fase dei controlli sugli immobili non dichiarati passa dalle immagini scattate dall’alto e dagli strumenti di intelligenza artificiale. L’Agenzia delle Entrate sta utilizzando le ortofoto ad alta risoluzione per confrontare ciò che appare sul territorio con quanto risulta nelle mappe catastali. L’obiettivo è individuare costruzioni mai censite, ampliamenti che non risultano agli uffici e situazioni che, dopo interventi edilizi, non sono state accompagnate dal necessario aggiornamento catastale. Il piano prevede l’invio di circa 20mila lettere di compliance entro la fine del 2026, mentre nel triennio 2026-2028 le comunicazioni potrebbero superare complessivamente quota 120mila.

Come funzionano i controlli dall’alto

Al centro dell’operazione ci sono le ortofoto, cioè immagini aeree sottoposte a un processo di correzione geometrica e georeferenziazione. Rispetto a una normale fotografia scattata dall’alto, un’ortofoto consente di eliminare le principali distorsioni legate alla prospettiva e all’obiettivo. Il risultato è un’immagine che può essere utilizzata anche per effettuare misurazioni precise sul territorio. Queste immagini vengono sovrapposte alle mappe catastali attraverso sistemi informatici in grado di confrontare milioni di dati. Quando viene individuata una costruzione o una modifica che non trova corrispondenza nella documentazione catastale, il sistema segnala la possibile anomalia. L’intelligenza artificiale consente di automatizzare una parte consistente di questa attività, analizzando grandi quantità di particelle e mettendo in evidenza le situazioni che meritano un approfondimento.

Una verifica che riguarda quasi tutta Italia

Non si tratta quindi di controlli effettuati esclusivamente su singoli immobili scelti casualmente. Il progetto punta a una mappatura estesa del territorio nazionale. Secondo i dati riportati nel materiale relativo all’operazione, l’analisi avrebbe già interessato 95 Province, arrivando a coprire circa il 96% del territorio italiano. I controlli sono inoltre partiti in altre quattro Province, con l’obiettivo di completare la ricognizione entro la fine del 2026. Restano fuori da questo sistema le Province autonome di Trento e Bolzano, che dispongono di una gestione autonoma del catasto.

In arrivo 20mila lettere di compliance

Il primo risultato concreto della mappatura sarà l’invio di circa 20mila lettere di compliance entro la fine dell’anno. Si tratta di comunicazioni attraverso le quali il Fisco segnala al proprietario una possibile irregolarità e offre la possibilità di verificare e, se necessario, regolarizzare la propria posizione. Il piano dovrebbe poi estendersi anche agli immobili interessati da interventi edilizi agevolati. In particolare, l’incrocio dei dati può consentire di individuare situazioni nelle quali a lavori che hanno modificato le caratteristiche o il valore dell’immobile non è seguito il conseguente aggiornamento catastale. Per il periodo 2026-2028, le stime indicate prevedono complessivamente oltre 120mila comunicazioni.

Quali immobili finiscono sotto la lente

I controlli possono far emergere diverse tipologie di anomalie.

Le case mai censite

Un primo caso è quello delle cosiddette case fantasma: edifici, villette, rustici o altre costruzioni che risultano fisicamente presenti ma non compaiono nelle banche dati catastali. Il confronto tra immagini aeree e mappe permette di individuare la presenza di una struttura dove, secondo la documentazione disponibile, dovrebbe esserci soltanto un terreno libero.

Ampliamenti e pertinenze non dichiarati

Un altro fronte riguarda gli immobili esistenti che nel tempo sono stati modificati senza un corrispondente aggiornamento catastale. Possono rientrare in questa categoria, a seconda dei casi, ampliamenti, nuove pertinenze, verande chiuse, tettoie, box o interventi che determinano un aumento della superficie o una modifica delle caratteristiche dell’immobile.

Gli interventi edilizi non seguiti dall’aggiornamento

L’attenzione riguarda anche gli immobili sottoposti a lavori importanti, compresi quelli realizzati usufruendo di bonus edilizi. Se un intervento ha prodotto una variazione delle caratteristiche dell’immobile tale da richiedere un aggiornamento della situazione catastale, la mancata comunicazione può diventare un elemento rilevante nei controlli. L’incrocio tra informazioni catastali, dati relativi agli interventi edilizi e immagini del territorio permette infatti di mettere in relazione ciò che è stato realizzato con quanto risulta ufficialmente registrato.

Cosa rischia chi non regolarizza

La ricezione di una lettera di compliance non equivale automaticamente a un accertamento di evasione. Il proprietario ha la possibilità di verificare la propria posizione e procedere, quando necessario, alla regolarizzazione. Diverso è il caso in cui l’irregolarità venga confermata e non si provveda agli adempimenti richiesti. Per i nuovi immobili o per le variazioni che devono essere dichiarate, la normativa prevede l’obbligo di aggiornamento catastale entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori. In caso di omissione sono previste sanzioni che, secondo i dati indicati nel materiale di partenza, possono andare da 1.032 a 8.264 euro per ciascuna unità immobiliare non dichiarata o non aggiornata. Se il proprietario non provvede spontaneamente, può inoltre essere effettuato l’accatastamento d’ufficio, con l’addebito delle relative spese tecniche e amministrative.

Possibili conseguenze anche sulle imposte

La questione non riguarda soltanto la regolarizzazione catastale. Quando una nuova rendita o una rendita maggiore viene attribuita a un immobile, possono emergere anche conseguenze fiscali relative agli anni precedenti. Tra queste rientra l’Imu, che può essere recuperata per le annualità ancora accertabili, con l’applicazione delle sanzioni e degli interessi previsti. Può inoltre entrare in gioco l’Irpef nei casi previsti dalla normativa, ad esempio per determinate seconde case situate nello stesso Comune dell’abitazione principale. Il controllo incrociato tra immagini aeree, banche dati catastali e informazioni fiscali punta quindi non soltanto a individuare gli immobili che non risultano censiti, ma anche a verificare che le informazioni disponibili siano coerenti con la situazione reale. Per i proprietari, il messaggio è dunque quello di verificare che eventuali costruzioni, ampliamenti o interventi edilizi siano stati correttamente registrati. L’obiettivo dell’operazione è arrivare a una fotografia sempre più precisa del patrimonio immobiliare presente sul territorio italiano.